집값 떨어지는데 지금 사야 할까, 계속 월세 살아야 할까…캐나다 ‘매수 vs 임대’ 계산해보니
집값이 하락하는 상황에서 주택을 사는 것이 나을까, 아니면 계속 임대하는 것이 유리할까. 캐나다의 주택가격이 조정을 받는 가운데 매매와 임대 가운데 어느 쪽이 재정적으로 유리한지를 따져보는 분석이 나왔다.
머니와이즈 인스티튜트(Money Wise Institute)의 켈리 키한은 최근 캐나다 주택시장을 배경으로 주택을 구입할 때 발생하는 비용과 임대에 드는 비용을 비교·분석했다. 주택가격이 낮아지면서 과거보다 주택 구입에 필요한 초기 자금 부담이 줄어든 만큼, 현재 시장에서는 내 집 마련이 계속 임대하는 것보다 현실적인 선택이 될 수 있는지를 따져본 것이다.
집값 하락이 ‘매수 vs 임대’ 계산을 바꾼다
캐나다에서 생활 기반을 마련하는 사람들에게 주거비는 여전히 매달 지출해야 하는 가장 큰 비용 가운데 하나다.
과거에는 집값이 빠르게 상승하면서 많은 사람들이 주택 구입 대신 임대시장으로 몰렸다. 주택을 구입하려면 거액의 다운페이먼트를 마련해야 하는 데다 모기지 원리금, 재산세, 보험료, 유지·보수비 등을 지속적으로 부담해야 했기 때문이다.
반면 임대는 초기 자금 부담이 상대적으로 적고 매달 정해진 임대료를 내면 된다는 장점이 있었다.
하지만 최근 주택가격이 하락하면서 상황이 달라지고 있다. 주택 구입가격이 낮아지면 매수에 필요한 초기 자금과 모기지 부담도 함께 줄어들 수 있기 때문이다.
이에 따라 잠재적인 주택 구매자들은 매달 발생하는 현금 부담을 감수하고 주택을 구입해 자산을 쌓는 것이 계속 임대료를 내는 것보다 유리한지를 다시 계산할 필요가 생겼다.
주택 구입에는 다운페이먼트부터 유지비까지
주택을 살지 임대할지를 결정하려면 단순히 월 모기지 납입액과 월세만 비교해서는 안 된다.
주택 구입에는 우선 다운페이먼트가 필요하다. 이후 모기지 원리금과 재산세, 주택보험, 각종 유지·보수 비용 등이 지속적으로 발생한다.
반면 임대는 일반적으로 초기 자본 투입이 훨씬 적고 매달 정해진 임대료를 부담한다. 다만 임대료를 내는 동안 주택의 자산 가치가 상승하더라도 임차인에게 자산이 축적되지는 않는다.
따라서 주택가격이 조정되는 시기에는 현재 지역의 임대료와 실제 적용 가능한 모기지 조건을 비교해 가계가 장기적으로 어느 쪽에서 더 많은 순자산을 확보할 수 있는지를 따져봐야 한다.
손익분기점은 ‘월 부담액’과 ‘자산 증가’의 싸움
머니와이즈 인스티튜트의 분석은 주택을 구입했을 때 발생하는 연간 및 장기 비용과 임대에 드는 비용을 비교하는 데 초점을 맞췄다.
단순히 매달 모기지 납입액이 월세보다 높거나 낮은지만 보는 것이 아니라, 주택을 소유하면서 발생하는 자산 증가 효과까지 함께 계산해야 한다는 것이다.
키한의 분석은 주택가격이 변하면 임대와 매수 사이의 재정적 손익분기점도 달라진다는 점을 보여준다.
집값이 높을 때는 다운페이먼트와 모기지 비용이 커지면서 임대가 상대적으로 유리할 수 있지만, 집값이 내려가면 매입 가격 자체가 낮아져 주택 소유의 진입장벽도 낮아질 수 있다.
다만 집값 하락이 언제 끝날지 알 수 없다는 점에서 매수 시점의 가격만으로 판단해서는 안 된다. 향후 집값과 모기지 금리, 유지비, 임대료가 어떻게 움직일지도 함께 고려해야 한다.
이민자·첫 주택 구매자에게 특히 중요한 계산
이 같은 비교는 캐나다에서 새롭게 정착하는 이민자와 영주권자, 임시 취업자, 첫 주택 구매자들에게 특히 중요하다.
이들은 제한된 저축자금을 다운페이먼트에 사용할지, 계속 임대하면서 자금을 보유할지를 결정해야 하기 때문이다.
또 어느 지역에 얼마나 오래 거주할지도 중요한 변수다.
앞으로 수년간 한 지역에 계속 거주할 계획이라면 주택을 구입해 자산을 축적하는 선택이 상대적으로 유리할 수 있다. 반면 직장이나 소득 상황에 따라 다른 지역으로 이동할 가능성이 높은 사람에게는 임대가 제공하는 유연성이 더 큰 가치가 될 수 있다.
지역별 월세·모기지 조건 직접 비교해야
결국 ‘집을 사야 하는가, 계속 빌려야 하는가’에는 모든 사람에게 적용되는 하나의 정답이 있는 것은 아니다.
잠재적 구매자와 임차인은 우선 자신의 월별 주거비 예산을 계산하고, 현재 거주 지역의 임대료와 실제 받을 수 있는 모기지 금리 및 상환액을 비교해야 한다.
여기에 다운페이먼트뿐 아니라 재산세, 보험료, 유지·보수비 등 주택 소유에 따르는 추가 비용까지 포함해 장기적인 비용을 계산할 필요가 있다.
캐나다에 새로 정착한 사람이라면 임대계약이나 주택 구입을 결정하기 전에 캐나다 이민·난민·시민권부(IRCC)의 정착 관련 정보도 참고할 수 있다.
집값이 하락했다고 해서 무조건 지금 사는 것이 정답인 것도, 임대료가 부담스럽다고 해서 무조건 집을 사는 것이 정답인 것도 아니다. 현재의 집값과 금리, 월세, 보유 기간, 자신의 소득과 저축 규모를 함께 놓고 계산했을 때 어느 쪽이 더 많은 순자산을 남기는지가 핵심이라는 분석이다.
