집값만 마련하면 끝? 첫 주택 구입자들이 놓치는 ‘숨은 비용’
첫 집을 마련하는 사람들이 가장 먼저 떠올리는 것은 단연 다운페이먼트다. 주택 구입에 필요한 돈 가운데 가장 큰 규모이기 때문이다. 하지만 실제로는 다운페이먼트만 준비했다고 해서 집을 살 수 있는 것은 아니다. 다운페이먼트를 마련하는 데 모든 돈을 쏟아부은 뒤, 막상 클로징을 앞두고 예상하지 못했던 비용이 한꺼번에 몰려 당황하는 경우가 적지 않다.
일부 비용은 사전 예고 없이 갑자기 청구되기도 하고, 대부분은 현금으로 준비해야 한다. 첫 주택 구입자들이 특히 자주 놓치는 클로징 비용은 무엇인지, 또 이 비용을 어떻게 준비해야 이삿날을 재정적 부담으로 시작하지 않을 수 있는지 살펴본다.
지금 클로징 비용에 주목해야 하는 이유
캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 지난 6월 전국 평균 주택 가격은 69만 6,078달러를 기록했다. CTV뉴스가 보도한 CREA 자료에 따르면 최근 주택 거래는 시장에서 관망하던 구매자들이 다시 움직이면서 조금씩 회복되는 모습을 보이고 있다.
하지만 여기서 많은 예비 구매자들이 놓치는 부분이 있다. 스코샤은행에 따르면 일반적인 클로징 비용은 주택 구입 가격의 1.5~4% 수준이다. 예를 들어 75만 달러짜리 주택을 구입한다면 다운페이먼트와 별도로 최소 1만 1,250달러에서 많게는 3만 달러가 추가로 필요할 수 있다는 의미다.
1. 토지이전세(Land Transfer Tax)
대부분의 경우 클로징 과정에서 가장 큰 비용 가운데 하나가 토지이전세다. 하지만 첫 주택 구입자의 상당수는 변호사가 관련 비용을 설명해 줄 때까지 이런 세금이 있다는 사실조차 제대로 알지 못한다.
대부분의 주에서는 부동산 소유권이 이전될 때 구입 가격을 기준으로 세금을 부과하며, 이 세금은 클로징 당일 전액 납부해야 한다.
다행히 일부 주에서는 첫 주택 구입자를 위한 감면 혜택을 제공한다. 온타리오주의 경우 조건을 충족하는 첫 주택 구입자는 최대 4,000달러까지 환급받을 수 있다. 이에 따라 주택 구입 가격 가운데 첫 36만8,000달러에 대해서는 토지이전세 부담을 사실상 없앨 수 있다.
토론토에서 집을 구입할 경우에는 여기에 시정부가 부과하는 별도의 토지이전세가 추가된다. 물론 토론토 역시 자체적인 첫 주택 구입자 환급 제도를 운영한다.
문제는 환급 대상이 된다고 해서 무조건 세금이 없는 것은 아니라는 점이다. 주정부와 지방자치단체마다 적용 기준이 다르고, 사람들이 생각하는 것보다 자격 요건이 까다로운 경우도 많다. 따라서 주택을 본격적으로 알아보기 전에 자신의 거주 지역에서 어떤 감면 혜택을 받을 수 있는지 확인하는 것이 중요하다.
2. 모기지 보험료와 여기에 붙는 세금
다운페이먼트가 20% 미만이라면 모기지 디폴트 보험에 가입해야 한다.
캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 다운페이먼트가 5%인 경우 보험료는 모기지 대출액의 4%다. 예를 들어 47만 5,000달러의 모기지를 받는다면 보험료만 1만 9,000달러에 달한다.
많은 구매자들은 이 비용이 모기지에 포함돼 대출금에 더해진다는 사실을 알고 나면 부담을 덜 느낀다. 하지만 여기에는 중요한 예외가 있다.
온타리오·퀘벡·서스캐처원에서는 모기지 보험료에 주정부 판매세가 부과된다. 이 세금은 모기지에 포함해 빌릴 수 없으며, 클로징 때 현금으로 납부해야 한다.
보험료가 1만9,000달러라면 여기에 붙는 세금만으로도 상당한 금액이 발생한다. 다운페이먼트에만 집중했던 구매자들에게는 예상하지 못했던 ‘네 자릿수’ 현금 지출이 될 수 있다.
3. 변호사 비용·주택검사·감정평가 등 각종 비용
집을 구입할 때는 규모가 작아도 전문 서비스 비용 등 여러 가지가 발생한다. 거래를 마무리하기 위한 변호사 비용과 각종 실비, 주택검사 비용, 금융기관이 요구하는 감정평가 비용, 소유권 검색과 타이틀 보험 비용 등이 대표적이다.
각 비용만 따로 보면 수십만~수백만 달러에 달하는 주택 가격에 비해 상대적으로 작아 보인다. 바로 이 때문에 많은 구매자들이 예산에 제대로 반영하지 않는다.
하지만 이 비용들이 하나둘씩 쌓이면 클로징을 앞둔 몇 주 동안 수천 달러가 추가로 빠져나갈 수 있다. 모기지 보험료와 달리 이들 비용은 대출에 포함시킬 수도 없다. 결국 모두 구매자가 현금으로 부담해야 한다.
4. 각종 정산금과 이사비용, 첫 달에 몰리는 지출
클로징 과정에서는 판매자가 미리 납부한 비용 가운데 클로징 날짜 이후에 해당하는 부분을 구매자가 정산해야 한다. 가장 흔한 것이 재산세이며, 경우에 따라 각종 공과금도 포함될 수 있다.
집 열쇠를 받은 뒤에도 지출은 계속된다. 이사업체 비용을 비롯해 전기·가스·인터넷 등 각종 서비스 연결 비용, 도어록 교체, 블라인드와 커튼, 가전제품 구입, 예상하지 못했던 첫 수리비까지 이어진다.
문제는 이런 비용들이 은행 계좌에 여유가 가장 적은 시점에 집중된다는 것이다.
이 때문에 최근에는 젊은 캐나다인들을 중심으로 과연 주택 소유가 여전히 합리적인 선택인지에 대한 고민도 커지고 있다. 주택 소유에 대한 인식 변화는 예상보다 훨씬 큰 흐름으로 나타나고 있다.
5. 집을 찾기 전에 별도의 ‘클로징 자금’을 마련해야
이처럼 예상 밖의 지출을 피하는 가장 좋은 방법은 클로징 비용을 나중에 생각할 부대비용이 아니라 별도의 저축 목표로 설정하는 것이다.
목표로 하는 주택 가격의 2~3% 정도를 추가로 마련해 안전하고 현금화하기 쉬운 곳에 따로 보관하는 것이 좋다. 다운페이먼트 자금과는 아예 별도로 관리해야 한다.
특히 FHSA(첫 주택 구입자 저축계좌)나 RRSP의 주택구입자 플랜(Home Buyers’ Plan)을 활용할 경우 주의할 필요가 있다.
해당 계좌에서 인출할 수 있는 금액 전부를 다운페이먼트로 사용할 수 있다고 생각해서는 안 된다. 먼저 클로징 비용을 따로 떼어놓고, 남은 금액을 실제 다운페이먼트로 사용할 수 있는 자금으로 계산해야 한다.
집을 산 뒤에도 지출은 끝나지 않는다
클로징 비용은 예상하지 못하면 큰 충격이 될 수 있지만, 미리 준비한다면 충분히 관리할 수 있는 비용이다.
자신이 주택을 구입하려는 지역의 토지이전세를 미리 파악하고, 모기지 보험료 가운데 현금으로 납부해야 하는 부분을 확인해야 한다. 또 오픈하우스를 찾아다니기 전에 별도의 클로징 비용 자금을 마련해 두는 것이 안전하다.
무엇보다 집 열쇠를 손에 넣었다고 해서 지출이 끝나는 것은 아니다. 주택 소유에는 이후에도 각종 유지·관리비와 수리비 등 예상하기 어려운 비용이 계속 발생한다.
결국 주택 구입은 다운페이먼트를 마련하는 것에서 끝나는 것이 아니다. 처음부터 클로징 비용과 입주 직후 발생할 지출까지 계산해 둬야 한다. 그래야 클로징 데이가 예상치 못한 ‘재정적 습격’이 아니라 오랫동안 기다려온 내 집 마련의 진정한 출발점이 될 수 있다.
