캐나다에서 모기지 갱신이 가장 집중되는 시기를 맞은 가운데 최근 국제유가 하락이 국채 금리를 끌어내리면서 대출자들의 부담이 다소 완화될 것이라는 분석이 나왔다. 다만 고정금리 모기지 이용자들이 체감할 혜택은 제한적일 것으로 보이며, 변동금리가 여전히 더 유리한 선택이라는 전망도 제기됐다.

BMO 캐피털마켓은 호르무즈 해협을 둘러싼 긴장이 완화되면서 캐나다 국채 금리가 하락하고 있다고 분석했다. 그러나 고정금리 모기지 금리는 이미 상승 압력이 반영되는 과정에 있었던 만큼 실제 금리 인하 효과는 크지 않을 것으로 내다봤다.

기준금리보다 국채 금리가 고정금리 좌우

부동산 시장에서는 캐나다 중앙은행(BoC)의 기준금리 결정에 관심이 집중되지만, 기준금리는 변동금리 모기지에만 직접적인 영향을 미친다. 실제 캐나다 전체 모기지 대출의 대부분은 고정금리 상품이다.

고정금리 모기지는 같은 만기의 캐나다 국채 금리를 기준으로 산정된다. 대표적으로 5년 만기 고정금리 모기지는 5년물 캐나다 국채 수익률을 바탕으로 금리가 결정된다.

국채 금리는 인플레이션 전망과 국채 공급 규모, 투자자 자금 유입 등에 영향을 받는다. 정부의 채권 발행이 투자 자금보다 많아지면 차입 비용이 상승하고, 반대로 투자 자금이 풍부하면 국채 금리는 하락하는 구조다.

국제유가 하락에 국채 금리도 내려

이란 전쟁으로 전 세계 원유 공급량의 약 20%가 영향을 받으면서 국제유가는 한때 급등했고, 이는 캐나다의 물가 상승 압력을 높이며 국채 금리 상승으로 이어졌다.

그러나 최근 호르무즈 해협을 둘러싼 합의가 이뤄지면서 원유 공급이 정상화되고 국제유가도 빠르게 하락하고 있다. 이에 따라 향후 인플레이션 압력이 완화될 것으로 예상되며, 국채 금리 역시 이미 하락세를 보이고 있다는 분석이다.

BMO의 로버트 카브칙 수석 이코노미스트는 "국제유가 하락으로 캐나다 5년물 국채 금리는 5월 중순 이후 30bp(0.30%포인트) 이상 떨어졌다"고 밝혔다.

그는 "모기지 대출자와 갱신 예정자들에게는 좋은 소식이라기보다 '덜 나쁜 소식'에 가깝다"며 "국채 금리 상승을 반영해 고정금리 모기지도 시차를 두고 오를 가능성이 있었지만, 이번 이란 관련 합의와 유가 급락으로 적어도 추가 금리 상승 가능성은 상당 부분 사라졌다"고 분석했다.

즉, 금리 상승 위험은 현실화되기 전에 해소되면서 금융기관들이 이를 고정금리에 충분히 반영하기 전에 상황이 바뀌었다는 의미다.

모기지 갱신 이번 달 정점… 하반기는 부담 완화

BMO는 앞선 보고서에서 올해 약 180만 건의 모기지가 갱신될 것으로 전망한 바 있다.

이 가운데 대부분의 갱신은 상반기에 집중됐으며, 특히 이번 달이 최대 갱신 시기로 꼽힌다. 이후 하반기에는 갱신 물량이 크게 줄어들 것으로 예상된다.

카브칙 이코노미스트는 "모기지 갱신이 가장 많은 시기를 맞은 현재 캐나다 대출자들은 여전히 변동금리 시장에서 가장 낮고 안정적인 금리를 찾을 수 있다"며 "캐나다 중앙은행이 당분간 기준금리를 동결할 것으로 예상되는 만큼 이러한 상황은 올해 남은 기간에도 이어질 가능성이 크다"고 전망했다.