캐나다 주택시장 침체 속에서 토론토의 일부 선분양 콘도 구매자들이 어려움을 겪고 있는 가운데, 전문가들은 콘도 구매 시 매매가격뿐 아니라 매달 부담해야 하는 관리비에도 각별한 주의가 필요하다고 조언한다.

콘도는 상대적으로 낮은 진입 가격과 체육관, 수영장 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있다는 장점 때문에 첫 주택 구매자들에게 꾸준히 인기를 끌고 있다.

그러나 콘도 소유주는 모기지 상환 외에도 매달 관리비를 납부해야 하며, 이는 건물 운영과 유지·보수에 사용된다. 따라서 주택 구매 예산과 월별 지출 계획을 세울 때 반드시 고려해야 하는 비용으로 꼽힌다.

콘도 관리비는 어디에 사용되나

토론토의 부동산 중개업체 Right At Home Realty 소속 브로커 캐롤리나 암스트롱은 콘도 관리비가 일반 주택 소유자가 별도로 부담해야 하는 여러 비용을 대신 포함하고 있다고 설명했다.

대표적으로 건물 보험료와 일반 유지·보수 비용이 관리비에 포함된다.

암스트롱은 “관리비는 모든 입주민을 위해 건물이 정상적으로 운영될 수 있도록 하는 역할을 한다”고 말했다.

이 밖에도 쓰레기 수거, 엘리베이터 수리, 경비 인력과 청소 직원 인건비 등이 관리비로 충당된다.

또한 관리비의 일부는 적립금(Reserve Fund)으로 쌓인다. 적립금은 향후 창문 교체나 지붕 보수 등 대규모 수선 공사에 사용하기 위해 마련하는 예비 자금이다.

건물 연식·편의시설 따라 관리비 차이

콘도 관리비는 건물의 연식과 유지 상태, 공공요금 포함 여부, 전체 세대 수 등에 따라 달라진다.

암스트롱은 오래된 건물일수록 유지비가 높아지는 경향이 있으며, 수영장과 같은 편의시설이 있는 경우 관리비에도 그 비용이 반영된다고 설명했다.

그는 “콘도는 기본적으로 손이 덜 가는 생활방식을 제공하지만, 그만큼 비용을 지불해야 한다”고 말했다.

적정 관리비 기준은 평방피트당 75~85센트

Property.ca의 사업개발 담당 부사장 브렌던 코완스는 일반적으로 적정 콘도 관리비가 평방피트당 75~85센트 수준이라고 설명했다.

예를 들어 700평방피트 규모 콘도라면 월 관리비 약 595달러 정도가 적정 범위에 해당한다.

반면 관리비가 평방피트당 1달러를 넘는다면 제공되는 편의시설 수준에 따라 다르겠지만 비교적 높은 편으로 볼 수 있다고 말했다.

하지만 관리비가 낮다고 해서 반드시 좋은 것만은 아니다.

암스트롱은 지나치게 낮은 관리비가 오히려 적립금 부족을 의미할 수 있다고 지적했다.

그는 “20년 된 건물에서 평방피트당 50센트 수준의 관리비를 내고 있다면 지나치게 낮은 수준이라고 생각한다”며 “이는 적립금이 충분히 확보되지 않았다는 신호일 수 있다”고 설명했다.

관리비는 계속 오를 수 있어

Assante Financial Management의 공인재무설계사 알림 단지는 콘도 구매 전 가장 먼저 자신의 월별 예산과 현금 흐름을 점검해야 한다고 조언했다.

그는 현재 예산이 빠듯한 상황이라면 보다 저렴한 주택을 고려하는 것이 바람직하다고 말했다.

콘도 관리비는 시간이 지나면서 지속적으로 오르는 경우가 많기 때문이다.

단지는 “관리비를 충분히 감당하면서도 자신의 저축 목표를 계속 달성할 수 있다면 긍정적인 신호”라고 평가했다.

법적 상한선 없어…관리비 인상 가능성 항상 존재

온타리오주와 브리티시컬럼비아주를 포함한 대부분의 주에서는 콘도 관리비 인상 폭에 대한 법적 상한선이 없다.

관리비 규모는 콘도 이사회가 건물 운영에 필요한 재원을 판단해 결정한다.

각 주와 준주는 자체적인 콘도 관련 법률을 통해 이사회 구성과 운영 규정, 건물 관리 체계를 정하고 있다.

낮은 관리비만 보고 판단하면 위험

전문가들은 월 관리비 액수만으로 건물의 재정 상태를 판단해서는 안 된다고 강조한다.

코완스는 적립금이 얼마나 충실하게 조성돼 있는지, 건물이 장기간 적절하게 관리돼 왔는지가 훨씬 중요하다고 설명했다.

만약 관리 주체가 오랜 기간 건물 유지·보수를 소홀히 했다면 향후 입주민들이 예상치 못한 대규모 수리비를 부담할 수 있다는 것이다.

특히 적립금이 부족할 경우 콘도 이사회는 특별분담금(Special Assessment)을 부과할 수 있다.

특별분담금은 대규모 공사를 위해 모든 소유주에게 일회성으로 추가 부담금을 걷는 제도다.

특별분담금은 위험 신호

암스트롱은 특별분담금이 발생하는 경우를 대표적인 경고 신호로 꼽았다.

특별분담금이 부과되면 단기적으로 해당 콘도의 자산가치가 하락할 수 있으며 매매도 어려워질 가능성이 높다.

그는 “매수자들이 신중하게 접근하는 상황이 발생하게 된다”며 “사실상 구매자 주의 경보가 켜지는 셈”이라고 설명했다.

구매 전 상태증명서 반드시 확인해야

코완스는 모든 고객에게 콘도 구매 전 반드시 상태증명서(Status Certificate)를 변호사와 함께 검토할 것을 권장한다고 밝혔다.

상태증명서는 건물의 재정 상태와 법적 현황을 담고 있는 공식 문서다.

코완스는 “이 문서에는 적립금 연구 보고서 등 건물의 재정 건전성을 보여주는 중요한 정보가 포함돼 있다”고 설명했다.

암스트롱 역시 콘도 관리비는 사실상 고정비용으로 봐야 한다고 강조했다.

그는 “관리비는 협상하거나 납부를 피할 수 있는 비용이 아니다”라며 “구매 전 건물 관련 서류를 꼼꼼히 검토하고 자신의 재정 상황을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요하다”고 조언했다.