토론토 광역권(GTA) 주택 시장이 지난달 전반적으로 개선된 지표를 내놨다. 빌드GTA(BildGTA)와 알투스 그룹(Altus Group) 자료에 따르면 신규 주택 가격이 4월 들어 상승했고, 판매량도 증가했으며 재고는 줄어든 것으로 나타났다. 다만 시장이 본격적인 회복 국면에 들어섰다고 보기에는 아직 이르다는 평가도 함께 나온다.

신규 주택 가격, 4월 들어 소폭 상승

토론토 광역권의 신규 주택 분양가는 지난달 전반적으로 상승 흐름을 보였다.

단독주택 기준 신규 주택의 일반적인 가격은 4월 한 달 동안 0.6%(약 8,000달러) 상승한 142만 1,835달러로 집계됐다. 이는 최근 7개월 내 가장 높은 수준이다. 그러나 지난해 같은 기간과 비교하면 여전히 7.1%(약 10만 8,300달러) 낮은 수준이며, 2022년 중반에 기록한 최고점과 비교하면 26.5%(약 51만 2,100달러) 낮다.

다만 이러한 상승 흐름에는 몇 가지 조건적 요인이 있다는 점이 함께 지적된다.

콘도 가격도 상승… 상승폭은 제한적

신규 콘도 가격 역시 상승했지만 상승 속도는 단독주택보다 완만했다.

4월 기준 신규 콘도의 평균 가격은 0.2%(약 1,700달러) 오른 102만 9,164달러로, 역시 최근 7개월 내 최고치다. 지난해와 비교하면 1.0%(약 1만 달러) 상승했지만, 2022년 중반 고점 대비로는 여전히 13.6%(약 16만 2,600달러) 낮은 수준에 머물러 있다.

HST 환급 영향… “가격에 반영된 조정”

업계에서는 최근 가격 상승의 배경으로 온타리오주의 확대된 HST 환급 제도가 영향을 미친 것으로 보고 있다.

통상 신규 주택 가격은 세금이 포함된 형태로 제시되며, 소비자는 세금 환급을 통해 일부를 돌려받는 구조다. 그러나 환급 규모가 커지면 건설업체들이 이를 가격에 반영해 분양가를 높이는 방식으로 조정하는 경우가 많다는 지적이다.

일부 전문가들은 이 같은 구조가 사실상 환급 혜택을 가격 상승으로 상쇄하는 효과를 낳고 있다고 분석했다.

“판매 회복됐지만 여전히 과거 수준엔 못 미쳐”

신규 주택 판매도 개선 흐름을 보였다. 4월 판매량은 1,100건으로 전년 대비 255% 증가하며 크게 늘었다.

다만 지난해 4월이 지나치게 부진했던 기저 효과가 있었던 만큼, 이번 증가폭을 그대로 시장 회복 신호로 해석하기는 어렵다는 평가다. 실제로 이번 수치는 지난 10년 평균에도 못 미치며, 최근 20년 기준으로도 하위 몇 차례에 해당하는 수준으로 나타났다.

결과적으로 시장이 개선되고 있다는 신호는 분명하지만, 정상적인 수요 회복 단계로 보기에는 아직 부족하다는 분석이 나온다.

토론토 시내 점유율 5% 미만

흥미로운 점은 전체 판매 가운데 토론토 시내 비중이 극히 낮았다는 점이다.

4월 신규 주택 1,100건 가운데 토론토 시내에서 발생한 판매는 48건에 불과했다. 이는 전체의 4.4% 수준이다. 전년 대비 26.3% 증가했지만, 광역권 전체 인구의 상당 부분이 토론토에 집중돼 있다는 점을 고려하면 매우 낮은 비중이라는 지적이다.

재고 감소했지만 여전히 높은 수준

공급 측면에서는 일부 조정이 나타났다. 신규 주택 재고는 4월 기준 1만 9,044채로, 지난해 기록했던 사상 최고치 대비 10.9% 감소했다.

이는 2023년 이후 가장 낮은 수준의 4월 재고지만, 시장이 공급 부족 상태로 돌아섰다고 보기는 어렵다. 현재 재고 수준은 2022년 저점 당시의 두 배에 달하며, 2019년과 비교해서도 약 38.9% 높은 수준이다.

“회복 신호는 있지만 체감은 제한적”

종합적으로 보면 신규 주택 가격은 상승하고, 판매는 증가했으며, 재고는 감소하는 흐름이 동시에 나타나고 있다. 표면적으로는 시장 회복 신호로 읽힐 수 있는 대목이다.

그러나 세부적으로는 가격 상승이 수요 확대보다는 정책적 요인과 구조적 조정에 가까우며, 판매 역시 역사적 기준에서는 여전히 약세 수준에 머물러 있다는 평가다.

업계에서는 잠재 수요가 시장 회복 초기 단계에서 빠르게 유입되는 경향이 있지만, 현재처럼 가격과 수요 신호가 왜곡된 상황에서는 회복 속도가 제한될 수 있다는 관측도 제기되고 있다.