에어비앤비로 집 빌려주면 돈 될까… 전문가들 “생각보다 훨씬 복잡한 사업”
단기 임대 플랫폼 에어비앤비(Airbnb)에서 ‘호스트 시작 방법’을 검색하면 가장 먼저 눈에 띄는 것은 예상 수익이다.
토론토 기준으로 에어비앤비는 오는 FIFA 월드컵 기간 동안 한 달에 4,000달러 이상의 수익을 올릴 수 있다고 홍보하고 있다.
높은 렌트비와 모기지 부담에 시달리는 사람들에게는 상당히 매력적인 제안으로 보일 수 있다. 특히 여유방 하나를 활용할 수 있다면 더욱 그렇다.
하지만 전문가들은 에어비앤비나 브르보(Vrbo), 부킹닷컴(Booking.com) 등 단기 임대 플랫폼 사업에 뛰어들기 전 충분한 현실 검토가 필요하다고 조언한다.
노바스코샤주 트루로의 재정설계사이자 인클루시브 파이낸셜 플래닝 대표인 로라 화이트랜드는 “플랫폼이 판매하는 것은 숙박 자체가 아니라 웹사이트 서비스”라며 “실제 숙박 서비스를 제공하는 사람은 집주인 자신이라는 점을 명확히 이해해야 한다”고 말했다.
그는 “플랫폼은 결국 숙박 공급자를 통해 수익을 얻는다”며 “자신이 어떤 사업에 들어가는지 냉정하게 인식할 필요가 있다”고 설명했다.
“단기 임대, 생각보다 훨씬 복잡”
화이트랜드는 임대 사업을 운영하는 고객들을 상담해 본 결과 대부분 예상보다 훨씬 많은 어려움을 겪는다고 말했다.
우선 가장 먼저 확인해야 할 것은 법적 규제다.
각 지방자치단체마다 단기 임대 관련 규정이 다르며, 콘도나 아파트 거주자의 경우 리스 계약서나 콘도 관리 규약에서 단기 임대를 제한하고 있을 수 있기 때문이다.
세금 문제도 중요한 변수다.
단기 임대로 발생한 수입은 과세 대상이며, 경우에 따라 더 높은 세율 구간으로 올라갈 수도 있다.
화이트랜드는 “사업과 마찬가지로 벌어들인 돈이 모두 자신의 순수익은 아니다”라며 “세금 구조를 제대로 이해하지 못하는 것이 가장 위험하다”고 말했다.
예를 들어 룸메이트가 여름 동안 집을 비워 방을 몇 달간 임대하는 경우, 일부 주거비를 사업 경비로 처리할 수 있다고 생각하기 쉽지만 실제 공제 가능 범위는 제한적이라는 설명이다.
그는 “주택 대부분이 여전히 개인 거주 용도로 사용되기 때문”이라며 “단독주택의 방을 임대하는 경우와 아파트 일부를 임대하는 경우도 세금 처리 방식이 달라진다”고 설명했다.
“호텔 운영과 다르지 않다”
밴쿠버 DLD 파이낸셜 그룹의 재정설계사 켈리 호 역시 단기 임대는 단순한 ‘방 공유’가 아니라 사실상 사업 운영에 가깝다고 강조했다.
그는 “가족이나 친구가 하룻밤 묵는 것과는 전혀 다른 개념”이라고 말했다.
밴쿠버에서는 에어비앤비 운영을 위해 사업자 라이선스가 필요하며, 보험 문제 역시 반드시 점검해야 한다는 설명이다.
호는 “보험 중개인과 상담해 단기 임대가 기존 보험 보장에 어떤 영향을 주는지 확인해야 한다”며 “청소를 직접 할 것인지, 외부 업체를 고용할 것인지도 고민해야 한다”고 말했다.
이어 “결국 스스로 작은 호텔 운영자가 되는 것과 마찬가지”라며 “많은 사람들이 실제 관리에 들어가는 시간을 과소평가한다”고 지적했다.
후기 관리도 중요하다.
그는 “좋은 평판 유지가 핵심”이라며 “몇 개의 나쁜 리뷰만으로도 수입 변동성이 커질 수 있다”고 말했다.
규제 강화 리스크도 변수
단기 임대 시장은 지방정부 규제 변화에도 직접적인 영향을 받는다.
호는 과거 에어비앤비 시장이 활황이던 시절 일부 사람들이 아예 주택을 단기 임대용으로 전환하고, 관리회사와 청소업체까지 고용해 운영했던 사례를 알고 있다고 말했다.
그러나 최근 들어 지역별 숙박 일수 제한 등 규제가 강화되면서 상황이 크게 달라졌다는 설명이다.
그는 “지금은 제한된 운영 기간 안에서 매우 높은 숙박료를 받아야만 수익성이 맞는 구조가 됐다”며 “일부 투자자들은 후회하는 분위기도 있다”고 전했다.
생활 방식 자체 바뀔 수도
전문가들은 단기 임대가 단순한 수입 증가 이상의 생활 변화도 가져올 수 있다고 지적한다.
집 안에 낯선 사람이 드나들게 되면 생활 패턴 자체를 조정해야 하기 때문이다.
편한 복장으로 돌아다니거나 늦은 밤 간식을 먹는 일, 아이들의 소음 문제 등도 모두 신경 써야 하는 요소가 된다.
호는 “만약 내 집 일부를 임대한다면 우리 가족의 생활 방식 자체가 바뀔 것”이라며 “전기료 역시 높아질 가능성이 크다”고 말했다.
그는 결국 가장 중요한 요소는 ‘시간 가치’라고 강조했다.
“자신의 시간이 얼마만큼 가치 있는지를 먼저 계산해야 한다”며 “그 판단에 따라 이 사업이 실제로 가치가 있는지가 결정될 것”이라고 설명했다.
“부업 아닌 또 하나의 직업”
화이트랜드는 단기 임대를 시작하려면 플랫폼 이용약관도 꼼꼼히 읽어야 한다고 조언했다.
그는 “대부분 사람들이 앱을 설치할 때처럼 약관을 대충 넘기지만, 실제 법적 책임은 호스트 본인에게 있다”고 말했다.
또 플랫폼의 손해 보상 프로그램이 존재하더라도 실제 이용자들 사이에서는 불만 사례도 적지 않으며, 반복적인 사용에 따른 주택 마모 역시 피할 수 없다고 덧붙였다.
화이트랜드는 “결국 이것은 일(work)”이라며 “집 안에 에어비앤비 방 하나를 운영하는 것조차 하나의 직업으로 접근해야 한다”고 말했다.
이어 “자영업과 마찬가지로 성공할 수도 있지만, 수익이 반드시 보장되는 것은 아니다”라고 강조했다.
