코로나19 팬데믹 이후 급격히 악화됐던 캐나다 오피스 시장이 회복 국면에 접어들고 있다는 전망이 나왔다. 재택근무 확산으로 급등했던 공실률은 정부와 대기업들의 사무실 복귀 정책 확대에 힘입어 점차 안정세를 보이고 있다.

상업용 부동산 서비스업체 Colliers에 따르면 팬데믹 초기였던 2020년 1분기 캐나다 전국 오피스 공실률은 8% 미만 수준이었다. 그러나 이후 재택근무가 본격화되면서 공실률은 매 분기 상승했고, 2025년 중반에는 14.9%로 정점을 기록했다.

이후 시장은 점차 회복 흐름을 나타내고 있다. Colliers는 인공지능(AI) 기반 모델링과 경제 전망 분석을 토대로 전국 오피스 공실률이 2029년 1분기에는 다시 8% 수준까지 하락할 것으로 내다봤다. 팬데믹 발생 이후 약 10년 만에 코로나 이전 수준으로 회복된다는 전망이다.

출근 의무 확대… 오피스 수요 회복

기업들의 사무실 복귀 정책 강화도 오피스 시장 회복의 핵심 요인으로 꼽힌다.

Colliers에 따르면 평균 출근 의무 일수는 꾸준히 증가하고 있다. 2022년 4분기 평균 출근 일수는 주당 2.5일이었고, 해당 정책을 확정한 기업 비율은 49%였다.

이후 2023년 2분기에는 평균 3일·기업 비율 55%, 2023년 4분기에는 평균 3.3일·62%로 늘어났다. 2025년 4분기 기준으로는 평균 출근 일수가 3.5일, 시행 기업 비율은 68%까지 상승했다.

Colliers의 존 올리닉 브로커리지 부문 수석 전무는 최근 보고서에서 “2025년 하반기 토론토 다운타운에서는 지난 10여 년 사이 보기 힘들었던 수준의 대규모 임대 계약이 체결됐다”고 밝혔다.

그는 “대형 은행들과 온타리오 주정부의 사무실 복귀 명령이 시장 회복의 핵심 동력이 됐으며, 이러한 흐름은 2026년 1분기에도 이어지고 있다”고 설명했다.

대형 은행들 잇따라 대규모 임대 계약

최근 체결된 대표적 계약으로는 2025년 4분기 CIBC의 더 웰(The Well) 내 8 스파다이나 애비뉴 25만8197제곱피트 임대 계약과 스코샤뱅크의 스틸스 테크놀로지 캠퍼스 6만3461제곱피트 임대 계약이 있다.

이어 2026년 1분기에는 RBC가 심코 플레이스(200 Front Street West)에서 32만 6347제곱피트를 임대했고, 스코샤뱅크는 글로브 앤 메일 센터(351 King Street East)에서 추가로 10만 4966제곱피트를 확보했다. 마지막 계약은 재임대(sublease) 형태였다.

“우량 빌딩 쏠림 현상” 뚜렷

팬데믹은 상업용 부동산 시장에서 이른바 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’ 현상도 강화시켰다. 최고급 오피스 빌딩(Class AAA·A)과 중·저급 빌딩(Class B·C) 간 양극화가 심화된 것이다.

우량 빌딩은 상대적으로 안정적인 수요를 유지한 반면, 중·저급 건물은 공실 증가와 임대 부진을 겪었다.

Colliers는 회복 속도 역시 자산 등급에 따라 차이를 보일 것으로 전망했다.

최상위급 빌딩은 2027년 4분기에는 팬데믹 이전 공실률 수준을 회복할 것으로 예상됐다. 중급 빌딩은 2028년 4분기, 저급 빌딩은 2029년 4분기에야 회복 가능할 것으로 분석됐다.

Colliers는 “회복 속도는 모든 자산군에서 동일하지 않다”며 “200개 이상의 임대 변수 기반 예측 모델 분석 결과 접근성이 뛰어나고 고급 편의시설을 갖춘 경쟁력 높은 건물들의 수요는 이미 빠르게 회복되고 있다”고 설명했다.

이어 “전체 시장은 점차 임차인 우위 시장에서 임대인 우위 시장으로 이동하겠지만, 회복 시점과 속도는 자산 등급별로 다르게 나타날 것”이라고 덧붙였다.

기업들 “공간 축소” 흐름도 둔화

팬데믹 이후 이어졌던 기업들의 사무실 축소 움직임도 사실상 마무리 단계에 접어들었다는 분석이 나온다.

2020년 2분기 조사 당시에는 전체 임차인의 46%가 “더 작은 공간이 필요하다”고 응답했다. 이후 수개월 내 37%로 낮아졌고, 2022년부터 2024년까지는 약 25% 수준에서 유지됐다.

그러나 최근 조사에서는 사무실 축소를 원한다고 답한 비율이 11%까지 떨어졌고, 오히려 공간 확대를 원한다고 답한 기업 비율은 17%로 나타났다.

임대 계약 규모도 다시 커지고 있다. 중간 규모 임대 면적은 2020년 약 4000제곱피트 수준이었고, 2022~2024년에는 3300~3500제곱피트 수준까지 줄었지만, 2025년에는 다시 3900제곱피트 수준으로 회복됐다.

Colliers는 기업들이 팬데믹 기간의 ‘관망(wait and see)’ 전략에서 벗어나 점차 시장에 대한 확신을 회복하고 있다고 분석했다.

회사는 “시장 흐름이 바뀌고 있다”며 “오피스 시장의 팬데믹 시대도 점차 막을 내리고 있다”고 평가했다.