토론토 광역권의 임대주택 부족 현상이 사실상 해소된 가운데, 공실률이 빠르게 상승하고 있다. 그러나 명목 임대료는 큰 폭으로 하락하지 않은 채 각종 인센티브만 늘어나는 등 시장 왜곡이 심화되고 있다는 분석이 나온다.

부동산 분석업체 Urbanation에 따르면 2026년 1분기 Greater Toronto and Hamilton Area(GTHA) 임대시장 공실률은 5.4%로 집계됐다. 이는 전년 대비 1.8%포인트 상승한 수치로, 2년 전 저점 대비 두 배 수준이다. 지역 봉쇄 여파로 공실률이 6.3%까지 치솟았던 2021년 1분기 이후 가장 높은 수준이다.

“12채 중 1채 비어있거나 곧 공실”…체감 약세 더 커

현재 기준으로 약 19채 중 1채가 비어 있는 셈이다. 여기에 퇴거 예정 물량까지 포함한 ‘가용률(availability rate)’은 8%에 달해 약 12채 중 1채가 신규 임차인을 찾고 있는 상황이다.

Urbanation은 “인구 유입 둔화와 임차인 이동 증가가 공실 확대의 주요 요인”이라며 “임차인들이 낮아진 임대료를 활용해 더 나은 조건으로 이동하고 있다”고 분석했다. 다만 최근까지도 높은 인구 증가가 이어졌음에도 공실이 늘었다는 점에서 시장 약세가 구조적일 수 있다는 지적도 나온다.

명목 임대료는 버티지만 ‘실질 임대료’는 하락

공실 증가에도 불구하고 표면적인 임대료는 크게 하락하지 않고 있다. 대신 임대인들은 다양한 인센티브를 제공하며 사실상 임대료를 낮추고 있다.

2026년 1분기 기준 전체 임대 프로젝트의 66%가 인센티브를 제공했으며, 이는 전년 대비 4%포인트 증가, 2년 전 대비 두 배 이상 늘어난 수준이다.

인센티브를 반영한 실질 임대료는 평균 13%(379달러) 하락해 월 2904달러에서 2525달러로 낮아졌다. 연간 기준으로는 약 4548달러 절감 효과에 해당한다.

가장 일반적인 혜택은 ‘2개월 무료 임대’로 전체의 47%가 이를 제공했으며, ‘1개월 무료’는 42%를 차지했다. 이 밖에도 현금 보너스(17%), 1.5개월 무료(6%), 3개월 무료(4%) 등 다양한 형태가 활용되고 있다.

“임대료 대신 인센티브”…평가 가치 방어 목적

임대인들이 임대료 자체를 낮추기보다 인센티브를 선호하는 이유는 자산 가치 유지와 관련이 있다. 임대 계약 갱신 시 기준이 되는 것은 할인 전 임대료이기 때문에, 표면 임대료를 유지하면 향후 인상 여지를 확보할 수 있다.

또한 부동산 가치 평가에서 핵심 지표인 순영업소득(NOI)은 인센티브를 비용으로 처리하지만, 최근에는 일회성 비용을 제외한 ‘안정화 NOI’가 활용되면서 인센티브 부담이 일시적 비용으로 간주되는 경향이 있다.

공급 증가 지속…임대시장 추가 압박

공실 증가에도 불구하고 신규 공급은 계속 확대되고 있다. 1분기 임대주택 착공은 3674가구로 전년 대비 12% 증가했으며, 최근 1년간 착공 물량은 1만 388가구로 수십 년 만에 최고치를 기록했다.

향후 12개월 내 입주 예정 물량도 8984가구에 달해 또 한 번 기록을 경신할 것으로 예상된다.

Urbanation의 숀 힐데 브랜드 대표는 “콘도 시장과의 경쟁 심화와 더 나은 조건을 찾아 이동하는 임차인의 증가로 임대사업자들이 공급 과잉 상황에 직면하고 있다”고 분석했다.

“시장 약세 장기화 가능성”…젊은층 유출도 변수

현재 시장 상황은 일부에서 제기하는 ‘회복 조짐’과는 거리가 있다는 평가다. 명목 임대료는 여전히 높은 수준이지만, 실질 임대료는 하락했고 공실과 가용 물량은 수년 내 최고 수준을 기록하고 있다.

여기에 투자용 콘도 공급 증가와 함께, Toronto의 젊은 인구가 타 지역으로 이동하는 현상도 임대시장 약세를 심화시키는 요인으로 지목된다.

전문가들은 향후 추가 공급 물량까지 감안할 때, 토론토 임대시장의 조정 국면이 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있다.