캐나다 중앙은행이 4월 29일 기준금리를 동결한 가운데, 이번 통화정책보고서에서 드러난 주택시장 전망 하향 조정이 핵심 이슈로 부각되고 있다. 금리 자체보다 주택 부문의 구조적 문제를 더 큰 위험 요인으로 지목한 것이다.

Bank of Canada(BoC)는 이날 기준금리를 2.25%로 유지했다. 이는 시장 예상에 부합하는 결정이었지만, 4월 통화정책보고서(MPR)에서 주택 부문이 2026년 국내총생산(GDP) 구성 항목 중 가장 큰 폭의 하향 조정을 받은 점이 주목된다. 중앙은행은 주택시장이 향후 실질 GDP 성장률을 끌어내리는 요인으로 작용할 것으로 내다봤다.

특히 단순한 금리 문제가 아니라 투자 수요 둔화와 소형 콘도 공급 과잉이 시장을 압박하고 있다고 지적했다.

경제 견인차에서 성장 부담으로 전환

한때 캐나다 경제를 이끌던 주택시장은 이제 성장의 걸림돌로 전환되고 있다. 중앙은행은 1분기 실질 GDP가 연율 기준 1.5% 성장한 것으로 추정하면서도 “수출과 주택이 성장률을 낮추는 요인으로 작용할 가능성이 크다”고 분석했다.

2026년 전체로는 주택 부문이 실질 GDP 성장률을 0.1%포인트 낮출 것으로 전망됐다. 이는 지난 1월 전망 대비 0.3%포인트 하향 조정된 수치로, 내수 최종수요 구성 요소 가운데 가장 큰 폭의 조정이다.

중앙은행은 “주거 투자(residential investment)가 1분기에 위축된 것으로 보인다”며 주택시장에 대한 부정적 시각을 드러냈다.

“문제는 금리만이 아니다”…수요 구조 변화

시장에서는 금리 인하가 주택시장 회복의 핵심으로 여겨지지만, 중앙은행은 보다 근본적인 문제를 지적했다. “높은 주택 가격 부담과 최근 인구 증가 둔화가 수요를 제약하고 있다”는 것이다.

또한 “인구 증가세 둔화와 투자 수요 약화로 주택 수요는 제한적인 증가에 그칠 것”이라고 전망했다.

그동안 캐나다 부동산 시장은 저금리, 투자 수요, 인구 증가라는 세 축에 의해 성장해 왔다. 그러나 실제로는 낮은 금리에 기반한 과도한 레버리지와 투기적 수요가 시장을 떠받쳐 왔다는 분석도 제기된다. 중앙은행은 과거 토론토 콘도 시장을 설명하면서 이 같은 구조를 사실상 ‘폰지형 성장’에 비유하기도 했다.

소형 콘도 공급 과잉…건설시장까지 압박

중앙은행은 특히 주요 도시에서 투자자 중심의 소형 콘도 공급 과잉 문제를 구체적으로 지적했다. Toronto 등 대도시에서는 사전 분양 수요의 약 80%가 투자자에 의해 형성되면서 시장 구조 자체가 투자 중심으로 왜곡됐다는 분석이다.

이에 따라 건설업체들은 호텔 객실 수준의 소형 유닛 공급에 집중해 왔다. 그러나 금리 상승으로 수익성이 악화되고 레버리지 활용이 어려워지면서 투자자들이 시장에서 이탈하고 있다.

투자자뿐 아니라 실수요자 역시 적극적으로 시장에 참여하지 않으면서, 이러한 수요 위축은 신규 건설에도 영향을 미치고 있다.

중앙은행은 “일부 주요 도시에서 소형 콘도의 상당한 재고 누적이 신규 주택 건설을 제약할 것”이라고 경고했다.