임대시장 급랭에 ‘세입자 의존’ 집주인 부담 가중…예상 밖 비용 증가
토론토에서 주택을 구입하며 ‘임대 수입’에 의존했던 일부 집주인들이 최근 임대시장 둔화로 예상치 못한 재정 압박을 받고 있다. 금리 상승과 이민 증가세 둔화, 신규 공급 확대가 겹치며 임대료 상승세가 꺾인 영향이다.
■ “임대 수입으로 상환” 기대 깨져
5년 전 토론토에서 침실 3개짜리 주택과 지하 유닛을 함께 매입한 기술업계 종사자 조시(가명)는 당시 주택 구입 전략이 통할 것이라고 확신했다. 그는 재이사를 피하기 위해 예산을 넘겨 약 130만 달러 규모의 주택을 아내와 공동 구매했고, 지하 유닛 임대를 통해 모기지 상환 부담을 줄일 계획이었다.
초기에는 상황이 나쁘지 않았다. 부동산 중개인을 통해 구한 첫 세입자는 2년간 거주했고, 2023년 재임대 시에는 지원자가 “넘쳐날 정도”로 몰렸다. 조시는 당시 임대료를 약 30% 인상할 수 있었다고 말했다.
그러나 2025년 중반 두 번째 세입자가 나간 이후 상황은 급변했다. 지원자는 크게 줄었고, 신청자 대부분도 안정적인 소득이 없거나 다수 동거를 원하는 등 조건이 맞지 않았다. 결국 그는 월 임대료를 1925달러에서 1765달러로 낮춘 뒤에야 연말에 세입자를 구할 수 있었다.
그는 “안도했지만 변화가 컸다”며 “부부 모두 큰 스트레스를 받았다”고 말했다.
■ 인구 증가 둔화가 시장 반전 촉발
이 같은 변화의 배경으로는 캐나다의 인구 증가세 둔화가 지목된다. 2021년부터 2023년까지 캐나다 인구는 매년 약 100만 명씩 증가하며 사상 최대 성장세를 기록했다. 팬데믹 이후 노동력 부족을 해소하기 위해 외국인 노동자와 유학생의 유입이 확대된 영향이다.
이 기간 임대 수요가 급증하면서 조시의 사례처럼 임대 유닛에 복수의 입찰이 몰리는 현상이 나타났다.
그러나 2024년 들어 정부가 외국인 유학생과 노동자 유입을 제한하고, 이민 목표치까지 낮추면서 흐름이 바뀌었다. Statistics Canada에 따르면 2025년 캐나다 인구는 사상 처음으로 감소세를 보이며 약 0.2%(약 10만 2000명) 줄었다.
■ 임대료 하락…공급 확대도 영향
임대 플랫폼 Rentals.ca의 자코모 라다스는 “광고 임대료는 2024년 초 정점을 찍은 이후 월 평균 약 200달러 하락했다”고 설명했다. 다만 여전히 팬데믹 이전 대비 300~400달러 높은 수준이다.
팬데믹 이전에는 임대료가 매년 몇 퍼센트씩 완만히 상승했지만, 2021년 이후 급등하며 약 500달러 가까이 뛰었다가 최근 조정을 겪고 있다.
여기에 신규 콘도 및 주택 공급 증가도 영향을 미쳤다. 분양을 목표로 건설된 일부 유닛이 수요 부족으로 판매되지 않자 임대 시장으로 유입되고 있다. 집주인들은 세입자를 유치하기 위해 한두 달 무료 임대 등의 인센티브까지 제공하는 상황이다.
■ 경기 둔화·청년 수요 감소도 변수
경기 둔화 역시 임대 수요를 약화시키는 요인이다. 젊은 층이 독립을 미루고 부모와 동거를 선택하는 사례가 늘고 있기 때문이다.
캐나다 모기지주택공사(CMHC)의 토론토 지역 수석 이코노미스트 조던 나노프스키는 “2025년 10월 기준 GTA 콘도 공실률은 1%로 상승했지만 여전히 낮은 수준”이라며 “개인 투자자들은 공실을 오래 감내하기 어려워 임대료 인하 등 양보를 택하는 경우가 많다”고 설명했다.
■ 고점 매수자 타격…매각 사례도 증가
가장 큰 부담을 느끼는 집주인은 2021~2023년 시장 고점에서 주택을 매입한 경우다. 부동산 업체 Realosophy의 구스 파파이오아누는 “당시에는 초저금리와 높은 임대료를 전제로 계산했지만, 지금은 금리는 오르고 임대료는 20% 가까이 하락했다”고 지적했다.
일부 집주인들은 매달 700~1000달러의 임대수입 감소를 감당하지 못하고 주택을 매각하고 있다. 반면 자금 여력이 있는 경우 몇 년 더 버티겠다는 선택도 이어지고 있다.
■ “시장 반등 가능”…시기는 변수
전문가들은 현재의 임대시장 약세가 일시적일 가능성도 제기한다. 나노프스키는 “현재는 공급이 대거 시장에 나와 있는 상황”이라며 “2027~2028년 이후에는 신규 콘도 건설 감소로 반등이 나타날 가능성이 크다”고 전망했다.
다만 시장 회복 시점과 속도는 불확실하다. 조시와 같은 집주인들은 보다 신중한 태도로 돌아섰다.
그는 “예전에는 ‘쉽게 버는 돈’이라는 분위기였지만, 지금은 ‘이게 과연 가치가 있나’라는 의문이 커졌다”고 말했다.
