광역토론토·해밀턴 지역(GTHA)의 신규 콘도 분양이 3년 만에 처음으로 전년 대비 증가세로 돌아섰다. 그러나 신규 착공이 크게 줄면서 앞으로 수년 내 공급 부족이 심화될 수 있다는 경고도 함께 나왔다.

부동산 시장조사업체 어바네이션(Urbanation)이 7월 20일 발표한 최신 보고서에 따르면 올해 2분기 GTHA에서 판매된 신규 콘도는 총 702가구로 집계됐다.

이는 지난해 같은 기간보다 52% 증가한 수치로, 2023년 이후 처음으로 전년 동기 대비 증가세를 기록했다.

어바네이션은 신규 주택 HST(통합판매세) 면제와 기관·대규모 투자자들의 매입 확대가 35년 만의 최저 수준까지 침체됐던 시장을 끌어올린 주요 요인이라고 분석했다.

다만 올해 2분기 분양 실적은 최근 10년 평균과 비교하면 여전히 86% 낮은 수준이다. 시장 불확실성이 이어지고 HST 환급 제도 시행도 지연되면서 회복세가 제한됐다는 설명이다.

앞서 연방정부와 온타리오주는 지난 3월 신규 주택 HST 환급 대상을 1년간 한시적으로 확대해 모든 구매자에게 최대 13만 달러의 세금 환급 혜택을 제공하겠다고 발표했다.

 

준공 콘도 판매 급증… 선분양 시장은 사실상 멈춰

 

올해 2분기 신규 콘도 거래 대부분은 이미 완공된 프로젝트에서 이뤄졌다.

완공된 신규 콘도 판매는 지난해보다 세 배 이상 늘어난 535가구를 기록했다.

반면 선분양(프리콘스트럭션) 시장은 정반대의 흐름을 보였다. 선분양 판매는 80% 급감해 거래량이 50가구에 그쳤다.

보고서는 "HST 환급 제도는 2027년 3월 31일 이전에 공사가 시작되고 2029년 12월 31일까지 사실상 완공돼야 혜택을 받을 수 있도록 설계돼 있어 선분양 구매자들이 환급 대상에서 제외될 위험이 크다"고 분석했다.

 

분양가는 하락했지만… 기존 콘도보다 여전히 43% 비싸

 

개발업체들은 HST 환급 세부 규정이 확정되기를 기다리는 가운데 미분양 완공 콘도의 분양가를 인하하고 있다.

2분기 완공 후 미분양 신규 콘도의 평균 호가는 제곱피트당 1,186달러로 전분기보다 2% 하락했다.

그러나 이는 최근 3년간 신규 콘도 재판매 평균 가격인 제곱피트당 830달러보다 43% 높은 수준으로, 역대 최대 가격 격차를 기록했다.

다만 실제 거래는 대부분 호가보다 낮은 가격에서 성사됐다.

보고서는 HST 발표 이후 개발업체들이 공격적으로 호가를 낮추고, 구매자들과의 가격 협상을 통해 실제 판매가격을 추가로 인하했기 때문이라고 설명했다.

 

재고 증가세 둔화… 재판매 매물은 큰 폭 감소

 

2분기 말 기준 GTHA의 신규 및 기존 콘도 재고는 총 1만2,106가구로 집계됐다.

이는 지난해보다 1% 증가하는 데 그쳤으며, 최근 3년 가운데 가장 낮은 증가율이라고 어바네이션은 분석했다.

개발업체가 보유한 미분양 재고는 5,000가구를 넘어 사상 최고치를 기록했다. 이는 지난해보다 68% 늘어난 규모다.

반면 기존 콘도 매물은 21% 감소한 7,105가구로 줄어들며 최근 3년 사이 가장 낮은 수준을 기록했다.

어바네이션의 숀 힐데브랜드 사장은 "4년 이상 이어진 침체 끝에 HST 폐지와 투자자들의 매입 확대에 신규 콘도 판매가 반응하기 시작한 것은 중요한 신호"라고 평가했다.

그러면서도 "이번 회복은 매우 낮은 수준에서 나타난 반등에 불과하며 선분양 수요는 여전히 사실상 멈춰 있는 상태"라며 "신규 프로젝트가 거의 공급되지 않고 있어 향후 몇 년 동안 콘도 공급은 사상 최대 폭으로 감소할 가능성이 높다"고 전망했다.

 

신규 프로젝트 사실상 실종… "몇 년 안에 공급 부족 우려"

 

어바네이션은 향후 콘도 공급 전망에 대해서도 우려를 나타냈다.

보고서에 따르면 선분양 및 공사 중인 콘도 물량은 지난해보다 37% 감소했으며, 공급이 정점에 달했던 2022년 약 12만7,000가구와 비교하면 무려 62% 줄어든 것으로 나타났다.

특히 신규 분양 프로젝트는 2개 분기 연속 단 한 건도 출시되지 않았다.

같은 기간 1,000가구 이상이 사업이 취소됐고 실제 착공에 들어간 물량도 448가구에 그쳤다.

어바네이션은 이처럼 신규 공급 파이프라인이 빠르게 줄어들고 있어 앞으로 몇 년 안에 GTHA 콘도 시장이 심각한 공급 부족 국면에 진입할 가능성이 크다고 전망했다.