많은 사람들이 변동금리 모기지(VRM)를 선택하는 가장 큰 이유는 월 상환액이 고정금리보다 적기 때문이다.

현재 시장 금리를 보면 그 이유를 쉽게 알 수 있다.

전국 최저 수준의 무보험 5년 변동금리는 연 3.74%(프라임금리-0.71% 수준)인 반면, 같은 조건의 5년 고정금리 최저 수준은 4.29%다.

25년 상환기간 기준으로 50만 달러를 대출받으면 변동금리의 월 상환액은 약 2,560달러, 고정금리는 약 2,709달러로 매달 약 149달러를 절약할 수 있다.

변동금리는 계약금리가 낮기 때문에 연방정부의 모기지 스트레스 테스트를 통과하기도 상대적으로 쉽다.

현행 대출 심사 기준에서는 같은 소득이라도 변동금리를 선택하면 고정금리보다 약 5% 더 많은 금액을 빌릴 수 있다.

 

월 상환액만 보고 선택하면 위험

 

하지만 전문가들은 많은 대출자들이 월 상환액 절감만 보고 변동금리를 선택한 뒤 정작 가장 중요한 금리 변동 위험은 간과한다고 지적한다.

이 같은 경향은 최근 더욱 두드러지고 있다.

캐나다 중앙은행 기준금리가 현재 연 2.25%로 유지되고 있고, 중앙은행이 중시하는 근원물가 상승률도 목표치인 2% 수준에 근접해 있다.

또 대부분의 경제 전문가들은 2026년까지 프라임 금리가 큰 폭으로 변하지 않을 것으로 예상하고 있다.

이 때문에 많은 사람들이 변동금리를 안전한 선택으로 인식하지만 실제로는 그렇지 않을 수 있다는 것이다.

 

절약한 돈을 써버리면 의미 없어

 

첫 번째 문제는 월 상환액이 줄면서 절약한 돈을 저축하거나 원금 상환에 쓰지 않고 생활비로 소비하는 경우가 많다는 점이다.

매달 절약한 149달러를 모두 써버린다면 금리 상승 위험만 떠안은 채 아무런 장기적인 이익도 얻지 못하게 된다.

이는 금리 전략이라기보다 생활비를 늘리는 결과에 불과하다는 것이 전문가들의 설명이다.

 

금리 상승 위험은 생각보다 크다

 

두 번째 문제는 금리 상승 위험이 대출자에게 훨씬 불리하게 작용한다는 점이다.

CanDeal DNA에 따르면 채권시장은 앞으로 5년 동안 캐나다 중앙은행이 기준금리를 0.25%포인트씩 약 네 차례 인상할 가능성을 반영하고 있다.

현재 월 149달러의 절감 효과가 있어야 겨우 예산을 맞출 수 있는 차입자라면, 향후 여러 차례 금리 인상을 감당하기는 쉽지 않다.

스트레스 테스트를 통과했다고 해서 실제 금리 상승 부담까지 견딜 수 있다는 의미는 아니라는 설명이다.

 

트리거 금리 도달 가능성도

 

고정 상환 방식의 변동금리(VRM)는 프라임금리가 오를수록 매달 원금 상환 비중이 줄어들고 이자 비중은 늘어난다.

금리가 일정 수준 이상 상승하면 이른바 '트리거 금리(Trigger Rate)'에 도달하게 된다.

이 경우 대출기관은 이자조차 충분히 충당되지 않는 상황을 막기 위해 월 상환액을 인상할 수 있다.

실제로 캐나다가 물가 안정 목표제를 도입한 1991년 이후 평균 기준금리 인상 폭은 약 2.82%포인트였다.

이는 상당수 변동금리 대출자가 트리거 금리에 도달할 수 있는 수준이다.

반면 조정금리 모기지(ARM)는 프라임금리가 변할 때마다 월 상환액도 함께 조정되기 때문에 상환기간이 계획대로 유지된다.

또 다른 위험은 갱신 시점이다.

금리가 크게 오른 상황에서도 월 상환액을 그대로 유지했다면 원금이 예상보다 적게 줄어들어 갱신 시 더 큰 상환 부담을 떠안을 수 있다.

 

고정금리 수준으로 상환하면 위험 줄어

 

전문가들은 이러한 문제를 해결하는 방법은 의외로 간단하다고 설명한다.

변동금리를 선택하더라도 실제 월 상환액은 고정금리 수준에 맞춰 자발적으로 더 많이 납부하는 것이다.

예를 들어 매달 2,560달러만 내는 대신 고정금리 수준인 2,709달러를 계속 상환하면 금리 변동에 관계없이 상당한 이점을 얻을 수 있다.

 

금리가 그대로라면 원금 더 빨리 줄어

 

금리가 5년 동안 변하지 않는다면 대출 잔액은 약 42만 3,458달러로 줄어든다.

반면 최소 상환액만 낸 변동금리 대출자는 약 43만 3,277달러가 남게 된다.

약 9,800달러의 원금을 더 상환하는 셈이며, 전체 모기지 상환기간도 2년 이상 단축된다.

 

금리가 2%포인트 올라가도 부담 완화

 

만약 금리가 단기간에 2%포인트 상승하더라도 이미 고정금리 수준으로 상환하고 있다면 월 납입액을 추가로 늘릴 필요가 없어 즉각적인 상환 충격을 피할 수 있다.

추가 상환 덕분에 트리거 금리에 도달할 가능성도 낮아진다.

5년 후에도 최소 상환액만 낸 차입자보다 약 1만 300달러의 원금을 더 줄일 수 있다.

반면 최소 상환만 하는 차입자는 대부분의 월 상환액이 이자 지급에 사용되면서 원금 감소폭이 매우 작아질 수 있다.

 

금리가 내려가도 더 빨리 상환

 

반대로 금리가 2%포인트 하락하면 효과는 더욱 커진다.

5년 후 대출 잔액은 약 37만 5,560달러로 최소 상환만 한 차입자보다 약 9,300달러 적어진다.

이 같은 상환 방식을 계속 유지하면 모기지를 약 15개월 더 빨리 갚을 수 있다.

 

금리 인상에도 여유 생겨

 

결국 고정금리 수준으로 상환하는 전략은 미리 금리 상승에 대비하는 일종의 '선제적 금리 보험' 역할을 한다.

변동금리 대출자가 고정금리 수준의 월 상환액을 유지하면 프라임금리가 약 0.55%포인트, 즉 캐나다 중앙은행이 통상적으로 두 차례 정도 금리를 인상하는 수준까지는 기존 상환계획을 그대로 유지할 수 있다.

또 원금을 빠르게 줄일수록 이자 부담도 함께 감소하기 때문에 시간이 갈수록 이러한 완충 효과는 더욱 커진다.

금리가 오르면 추가 상환액이 충격을 흡수하고, 금리가 오르지 않으면 원금을 더 빨리 갚을 수 있다는 점에서 어느 경우에도 유리한 전략이라는 설명이다.

이 방식을 적용하면 5년 후 남은 상환기간은 약 17년 10개월 수준으로 줄어들어, 일반적인 20년보다 2년 이상 앞당길 수 있다.

 

절약한 돈은 반드시 생산적인 곳에

 

다만 예외도 있다.

만약 절약한 자금을 연 20%가 넘는 고금리 신용카드 부채를 상환하는 데 사용할 수 있다면 그쪽이 우선이다.

전문가들은 변동금리가 장기적으로 고정금리보다 유리했던 이유는 월 상환액이 적어서가 아니라 평균 적용금리가 더 낮았기 때문이라고 설명한다.

따라서 변동금리의 장점을 제대로 누리려면 절약한 상환액을 모기지 원금 상환이나 투자 등 생산적인 용도로 활용해야 한다.

이를 생활비로 모두 소비한다면 변동금리의 위험은 그대로 떠안으면서 가장 큰 장점은 스스로 포기하는 결과가 된다고 전문가들은 조언했다.