캐나다 상업용 부동산 시장이 전환점에 진입할 가능성이 제기됐다. 오피스와 산업용 부동산 공실률이 동시에 하락한 것은 2020년 이후 처음으로, 시장 전반이 균형 국면으로 이동하고 있다는 분석이다.

 

오피스·산업 공실률 동반 하락

 

Colliers International 보고서에 따르면 2026년 1분기 전국 오피스 공실률은 13.6%로 집계됐다. 이는 전년 대비 1%포인트 하락한 것으로, 코로나19 팬데믹 이후 가장 의미 있는 개선 중 하나로 평가된다.

산업용 부동산 시장도 회복세를 보였다. 전국 공실률은 3.5%로 낮아지며 2022년 이후 처음으로 하락 전환했다.

보고서는 이 같은 흐름이 상업용 부동산 시장 전반이 보다 균형 잡힌 환경으로 이동하고 있음을 시사한다고 분석했다.

 

“오피스 시장, 악화 멈추고 회복 초기 단계”

 

콜리어스 캐나다의 리서치 책임자 애덤 제이콥스는 최근 수년간 오피스 공실률 상승이 이례적으로 길었다고 평가했다.

그는 “5~6년간 공실률 상승이 이어졌지만 최근 6개월 사이, 특히 토론토를 중심으로 사무실 복귀 흐름이 빠르게 강화되면서 시장이 단기간에 반전됐다”고 설명했다.

다만 임대 수요는 여전히 ‘최상급’ 빌딩에 집중돼 있으며, 이러한 회복세가 다른 자산으로 확산되기까지는 시간이 필요하다는 분석이다.

CoStar Group의 벤 헤이손스웨이트 시장분석 총괄은 현재 오피스 시장을 “중환자실에서 일반 병동으로 옮겨진 상태”에 비유했다.

그는 “완전히 회복된 것은 아니지만 더 이상 악화되지는 않는 상황”이라며 “그 결과 공실률이 점차 낮아지고 있다”고 진단했다.

 

신규 공급 급감…장기적 공급 부족 가능성

 

보고서는 최근 기업들의 사무실 복귀 움직임에도 불구하고 신규 오피스 공급은 사실상 멈춘 상태에 가깝다고 밝혔다.

현재 건설 중인 오피스 면적은 200만 제곱피트 미만으로, 2021~2023년 기간 동안 분기 평균 180만 제곱피트가 공급되던 것과 비교하면 크게 줄어든 수준이다.

Veritas Investment Research의 샬라브 가그 애널리스트는 오피스 건설 둔화로 인해 향후 상당 기간 공급 증가가 제한될 것으로 내다봤다. 통상 프로젝트당 3~7년이 소요되는 점을 감안하면, 이번 감소는 장기적인 시장 구조에도 영향을 줄 수 있다는 설명이다.

그는 공실률이 점진적으로 하락할 것으로 예상하면서도, 팬데믹 이전 수준으로의 복귀는 쉽지 않을 것으로 전망했다. 특히 노후 오피스를 주거용 등으로 전환하는 움직임이 확대돼야 추가적인 공실 해소가 가능하다고 지적했다.

 

산업용 부동산 회복세…공급보다 수요 앞서

 

산업용 부동산 시장은 지난해 관세와 무역 불확실성으로 인한 충격에서 빠르게 회복되는 모습이다.

1분기 동안 신규 공급(약 300만 제곱피트)을 웃도는 360만 제곱피트 이상의 임대 수요가 발생하며 시장 흡수력이 공급을 앞질렀다.

제이콥스는 “지난 5년간 물류창고 등 산업용 시설이 대거 공급되며 재고가 쌓였지만, 현재는 이를 흡수하는 국면에 진입했다”고 설명했다.

이어 “오피스와 산업용 시장 모두 공급 확대 이후 조정 과정을 거쳐 이제는 공간이 채워지기 시작하는 단계”라고 평가했다.

 

단기 변수는 무역 협정 재협상

 

콜리어스는 1분기 산업용 부동산 착공이 견조한 흐름을 이어갔다고 밝혔다. 신규 착공 면적은 560만 제곱피트에 달했으며, 토론토·밴쿠버·캘거리 등 주요 도시가 전체의 76%를 차지했다.

헤이손스웨이트는 “산업용 공간에 대한 수요는 앞으로도 증가세를 이어갈 것”이라며 시장이 점진적으로 타이트해질 것으로 전망했다.

다만 단기적으로는 Canada-United States-Mexico Agreement 재협상이 불확실성 요인으로 작용할 가능성이 크다.

그는 “협정 재논의가 임박한 만큼 기업들이 관망세를 보이면서 향후 몇 달간 임대 활동이 다소 둔화될 수 있다”고 내다봤다.